Эксперт рассказал, чем грозит населению новый порядок сдачи жилья

В России в 2020 году может быть создана единая государственная интернет-площадка для сдачи в аренду квартир — это позволит «обелить» этот рынок, пока еще по большей части остающийся в тени, и повысить его безопасность для владельцев квартир и их жильцов. О таких планах заявил замминистра строительства РФ Никита Стасишин; работа над новой площадкой будет вестись совместно с Федеральной налоговой службой и информационной системой ГИС ЖКХ. Эксперт по информатизации жилищной отрасли Владимир Рязанский рассказал «МК», насколько выполнима подобная идея и чем она чревата для заинтересованного населения.

фото: Роман Орлов

– Рынок арендного жилья в России должен быть прозрачным и для арендатора, и для арендодателя, – отметил замминистра Никита Стасишин. – Должны быть сформированы для обеих сторон четкие и понятные правила аренды квартир, и, что очень важно, обеспечена безопасность сдачи и аренды жилья.

Базовый функционал подобной интернет-площадки понятен: «в один клик» на ней можно будет оформить договор аренды, застраховать жилье, зарегистрировать арендатора по месту проживания и заплатить налог со сделки. Все это — вполне в современном русле «цифровизации» экономики и государственного документооборота. Напомним, что уже несколько лет правоустанавливающий документ на собственность для владельцев недвижимости — это не бумажное свидетельство, а запись в Росреестре. Так что инициатива, описанная Стасишиным, лишь продолжает начатое. Учитывая масштабы — в стране сейчас сдается более 5 млн квартир — бюджету, по расчетам чиновников, это может принести до 200 млрд рублей налогов в год.

– Эта идея давно крутится на поверхности, – рассказал «МК» Владимир Рязанский, разработчик информационной системы для управления многоквартирными домами. – И основать ее на Росреестре – достаточно разумная затея. Но недостатков и сложностей здесь будет очень много. Самый критический момент — кривизна российской системы налогообложения в отношении найма жилого фонда. Когда физическое лицо, владелец собственности, сдает ее внаем, он автоматически «попадает» на НДФЛ — налог на доходы физических лиц. А вот если тот же человек, скажем, снимает себе другое жилье, чтобы в нем жить, пока в его квартире живут съемщики, он не может получить никакого вычета. В итоге люди будут до последнего сопротивляться использованию такой системы, потому что это на 13% уменьшает их доход.

«Обелить» рынок аренды жилья помогла бы другая мера, полагает Рязанский. Сдачу в аренду жилья стоило бы выделить в отдельный вид экономической деятельности — нужен, иными словами, федеральный закон об аренде жилого фонда, а для сдающих — особый, как это сделано с самозанятыми, статус рантье. Иначе искушение игнорировать налоговую службу будет сильнее любого страха перед проверками — сейчас большинство владельцев, подписывающих договоры, пользуется 11-месячным сроком, чтобы избежать налогов, а если эта лазейка будет закрыта, найдется другая. Более «упрямый» рынок, чем жилищный, по словам Рязанского — только наркоторговля, где ИТ-репрессии постоянно на шаг-другой отстают от «инноваций».

– Регламентировать законами сдачу недвижимости в аренду было бы не так сложно, если бы в этом поучаствовали крупные операторы рынка, – говорит эксперт. – Пока же у нас есть разнобой устаревших норм и полное отсутствие учета специфики. В результате 98% сдатчиков не платят налоги — и их даже где-то можно понять.

Под угрозой и стабильность работы супербазы аренды, если такая и будет создана, предполагает Рязанский. Ей будут грозить технические проблемы: зависание базы, пропажи запросов и даже целых записей.

– Клиенты пойдут туда, где есть гарантии, – утверждает эксперт, – А это коммерсанты. Но если частная площадка будет «сливать» данные о сделках в налоговую службу, в России такая площадка не выживет: у нас слишком сильная историческая память о «стукачах»…

Единственным адекватным решением для создания такой площадки, по словам Рязанского, было бы создать ее именно в частном виде и максимально «удалить» ее от государства. Тем более, что подобные сервисы давно разработаны большинством крупных риелторских компаний страны. Кстати, возможно, к этой мысли склоняются и чиновники: так, тот же Игорь Стасишин анонсировал, среди прочего, что площадку планируется создавать «без привлечения бюджетных средств».